Sekina.se - Små och stora lån

En guide till bolån

Ett bostadsköp är troligen det största köp man gör under en livstid, och här är det med andra ord viktigt att allting blir rätt. För det första är det givetvis av stor vikt att man hittar rätt objekt, men något som också har stor betydelse är det lån man tar vid köpet.

I den här artikeln ger vi en guidad tur i lånedjungeln, ge användbara tips samt redogöra för vad du som ska köpa bostad bör se upp med.

Visa desktopversion

Tänk på den totala kostnaden

Par som söker bolån för hus

Att låna pengar till en bostad kan kännas lite pirrigt; det är ju trots allt en stor summa pengar det handlar om. Idag har man som köpare en mängd olika valmöjligheter när det gäller att ta lån. Det finns många banker och andra långivare som konkurrerar med varandra, både vad gäller ränta och andra villkor.

De allra flesta känner säkert till att räntan ska vara så låg som möjligt, eftersom detta starkt påverkar den totala kostnaden för lånet. Dock ska man inte se sig blind på enbart räntesatsen; viktigt är också att se till andra kostnader som utgör hela kostnaden. Det är precis av denna anledning som begreppet "effektiv ränta" finns; denna utgörs av räntesatsen (den nominella årsräntan) i kombination med övriga lånekostnader. De extra kostnader som ofta tillkommer är:

  • Uppläggningskostnad. Detta är en engångskostnad som betalas när lånet läggs upp. Ofta rör sig denna kostnad om några hundra kronor.
  • Avi-avgift. När du varje månad får en avi om amortering, får du betala en extra avgift - vanligtvis ett par tior. Denna avgift kan man komma ifrån, antingen helt eller delvis, genom att ansöka om autogiro eller e-faktura.
  • Administrativa avgifter. Långivarna är helt fria att komma på sina egna kostnadsposter och det är inte helt ovanligt att du får betala en administrativ avgift, ibland istället för uppläggningskostnad och ibland som tillägg till denna.


Vad gäller räntan, tänk också på att denna kan komma att förändras över tiden. I skrivande stund är räntan mycket låg, men kan öka rejält beroende på bland annat konjunktur och hur marknaden ser ut. Av den anledningen är det bra att ta höjd för räntehöjningar, särskilt när det gäller lån som har med bostäder att göra och där förändringarna kan utgöra stor skillnad på totalkostnaden.

Mer om ränta

När du tar ett bolån har du möjlighet att antingen låta räntan vara rörlig eller att binda den på en viss tid. Vanligen kan du binda räntan i olika intervaller, som brukar variera mellan 1 och 10 år. Anledningen till att vilja binda räntan är oftast att man befarar räntehöjningar och är rädd för att kostnaden för lånet ska skena iväg. Det kan också kännas tryggt att veta vad den exakta kostnaden kommer vara för en tid framåt. Den rörliga räntan är förstås som mest fördelaktig när den är lägre än för de fasta alternativen. Dock är det mer riskabelt att ha rörlig ränta än att binda den, trots att det kan innbära den lönsammaste lösningen. Här är det viktigt att gå på den egna magkänslan. Består bolånet av flera delar (som beskrivs nedan), kan man ha olika bindningstider på olika delar för att sprida riskerna.

Bolånets olika delar

Det maximala man kan belåna för ett bostadsköp är idag 85 % av köpesumman, vilket innebär att man får lägga resterande 15 % kontant eller finansiera den delen genom ett så kallat blancolån. Blancolånet, som även kallas privatlån, är en låneform som saknar säkerhet. Detta gör att räntan för den typen av lån blir högre än för själva bolånet. Räntan för privatlånet sätts individuellt och baseras bland annat på årsinkomst och tidigare betalningshistorik. Privatlånets amorteringstid varierar mellan de olika långivarna, men upp till 12 eller 15 år är vanligt.

Ett bolån består vanligen av några olika delar; detta är en vanlig uppdelning eftersom man då har möjlighet att binda de olika delarna individuellt. Exempelvis kan man välja att ha en rörlig del med 3-månadersintervaller, och en annan del på 3 år o s v. Den allra största delen av den totala summan för köpet läggs som ett så kallat bottenlån. Här är räntan som lägst och bostaden används som säkerhet för lånet. Topplånet är tänkt att användas till finansiering från bottenlånets ca 80 % upp till det maximalt tillåtna 85 %. Räntan för topplånet är högre än för bottenlånet, men bostaden är fortfarande säkerhet för lånet.

Hur lång amorteringstid är möjlig?

Något som är bra att känna till är att topplånet har en kortare amorteringstid än bottenlånet; någonstans mellan 10 till 20 år jämfört med bottenlånets ca 50 år. Självklart kan man välja en kortare amorteringstid än så om man skulle önska detta, men de flesta väljer en lång amorteringstid för att komma ner i månadskostnad.

Vad ska du tänka på när du letar bolån?

Först och främst är det viktigt att känna till att både räntor och villkor varierar mycket mellan olika banker och långivare. Av den anledningen ska man absolut jämföra långivarna och räkna på skillnaden. Är du i behov av att finansiera kontantinsatsen på 15 %, ska du förstås dessutom räkna med detta lån och se vad det hamnar på totalt hos varje aktör. Särskilt räntan kan skilja sig mycket åt mellan olika bolag, och här finns det ofta utrymme för att förhandla! Detta förstås beroende på hur ens ekonomiska situation ser ut, men det är alltid värt ett försök. Tänk också på att det ofta förekommer en uppläggningskostnad för lånet, samt att avi-avgifter totalt blir en relativt stor kostnadspost. Använd dig därför av autogiro där du kan, för att få bort eller åtminstone förminska denna kostnad. I många fall kan du dessutom använda dig av e-faktura.

Lånelöftets betydelse

Ta saker och ting i rätt ordning. När du hittat ditt drömboende och det blivit dags att slå till, måste du förstås redan veta att du är beviljad ett lån. Av den anledningen ansöker du om ett lånelöfte hos banken. Detta underlättar mycket för dig, eftersom du då vet hur stort belopp du blivit beviljad och kan leta bostad baserat på detta. Lånelöftet är som regel giltigt i 6 månader, vilket ger dig gott om tid, men kolla upp lånelöftets giltighetstid med din långivare för säkerhets skull. Ansökan om lånelöfte görs oftast digitalt på respektive långivares webbplats, och i samband med detta görs en vanlig kreditupplysning.

Att höja befintligt bolån

Det kan finnas många anledningar till att man efter en tid vill höja det befintliga bolånet. Exempelvis kan det handla om renovering eller förbättringar av huset, men det kan också handla om att man behöver pengar till något annat där man utnyttjar den lägre räntan som bolånet ger - ett bilköp, till exempel. Oavsett vad anledningen till höjningen är, måste man fortfarande hålla sig till regeln om maximalt 85 % belåning av bostadens värde. Har man tur så har bostaden gått upp i värde sedan dess att man köpte den, och man har då ett större låneutrymme. I dessa fall behöver bostaden värderas på plats, för att fastställa ett korrekt värde att använda. Genom värderingen får du reda på vilket låneutrymme som finns. Dock måste långivaren få ihop kalkylen när du lånar mer pengar; hänsyn tas här till din (eller hushållets) inkomst och om du har några betalningsanmärkningar eller ärenden hos Kronofogden.

Du har inte sparat några lån ännu!